Ryzykowne jest wyjście ze spółdzielni, jeżeli budynek jest w złym stanie technicznym i wymaga kapitalnego remontu.

Czytelnik napisał: „Nie podoba mi się, że płacę do spółdzielni mieszkaniowej na tzw. fundusz społeczno-kulturalny, że mój blok kolejny rok czeka na malowanie klatek schodowych. Dlatego postanowiłem z kilkoma sąsiadami, że wyjdziemy ze spółdzielni mieszkaniowej i staniemy się wspólnotą. Od czego zacząć procedurę? Ilu musi być chętnych?" Co poradziłby pan w tej sytuacji?

Paweł Puch: Proces utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w celu oderwania się od spółdzielni należy rozpocząć od przekształcenia w danej nieruchomości lokali spółdzielczych w odrębną własność lokali. Dopóki bowiem w nieruchomości budynkowej proces ten nie nabierze rozpędu, nie dojdzie do powstania wspólnoty mieszkaniowej.

Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się dopiero, gdy właścicielami w danej nieruchomości staje się większość byłych spółdzielców liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Od tego momentu przestają ich dopiero obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Natomiast w przypadku braku takiej uchwały dopiero z chwilą wyodrębnienia własności wszystkich lokali i po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się już automatycznie zasady określone w ustawie o własności lokali.

Jak ustalić stan prawny nieruchomości? Gdzie sprawdzić, ile lokali się wyodrębniło, czy właściciele lokali mają już wymaganą większość?

Wystarczy sprawdzić księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej. Księgi są dostępne w Internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, a numer księgi wieczystej można otrzymać w spółdzielni lub spisać z aktu notarialnego lokalu. Jeżeli w nieruchomości jest niezbędna większość do podjęcia wspomnianej uchwały, należy porozmawiać z sąsiadami. Gdy znajdzie się dostateczna większość, która chce odłączenia od spółdzielni, trzeba z sąsiadami podjąć inicjatywę w tej sprawie.

Czyli co trzeba zrobić?

Zebranie w tej sprawie powinien zwołać zarząd spółdzielni. Może on je zwołać z własnej inicjatywy, na przykład z powodu wniosków pojedynczych właścicieli, ale taki tryb zwołania zebrania jest mało prawdopodobny.

Aby zmusić zarząd spółdzielni do zwołania zebrania, najlepiej skierować do zarządu wniosek z podpisami właścicieli posiadającymi łącznie minimum 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. We wniosku należy też określić realny termin, w jakim zarząd ma zwołać zebranie.

Choć przepisy mówią, że przepisów ustawy o własności lokali do takich wspólnot spółdzielczych nie stosuje się, to  jednocześnie zastrzegają wyjątki od tej zasady. W art. 27 ust. 3 znajduje się jeden z takich wyjątków, z którego wynika, że przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem właśnie podjęcia uchwały o odłączeniu od spółdzielni.

więcej: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/710044,1025115-Jak-wyodrebnic-spoldzielczy-lokal.html?p=1